为什么刺激战场改成和平精英
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一線地產雖回暖,骨料尚在寒冬中

  • 中國砂石骨料網
  • 2016-04-12 14:12

摘要:自2015年330新政以來,特別是2016年元旦以來,地產似有復蘇跡象,一線城市日光盤頻現,部分二線城市也聞風而動,競相漲價。

引言 

自2015年330新政以來,特別是2016年元旦以來,地產似有復蘇跡象,一線城市日光盤頻現,部分二線城市也聞風而動,競相漲價。而個別地區的價格、銷量等數據也從側面佐證了以上事實。由于數據眾多,不一而足,筆者對部分權威數據進行了整理匯總,以期能撥開云霧,較客觀的反映出當前各地房地產市場的真實狀況,為砂石企業生產骨料提供一定的參考。

一、中國當前房產熱度幾何

2015年末2016年初之時,以北上廣深為代表的一線城市與以南京、蘇州等為代表的二線城市房價激漲,與此同時,以上地方的房屋交易量也大幅上升,可謂是價量齊升。以深圳為例,2016年2月深圳的新房成交均價再創新高,每平方米達到了48095元,同比增長72.12%、環比增長3.40%,新建商品住宅共成交5410套,成交面積55.69萬平方米,同比分別增長172.54%和183.24%。而在北京、上海等地,消失已久的搖號買房也重現江湖;一手新房如此,二手房市場同樣火爆,春節后,由于需進行二手房交易過戶的人員過多,京滬兩地的房產交易中心還出現了買賣預約過戶號的黃牛,預約號一度被炒到1500元,可見其火熱程度。

而此次地產升溫,則呈現出與以往都不同的新特征,以往多次房價上漲潮的主力購買群體是家庭,許多家庭為自住而購買房產,還有小部分為炒房團購房投資,在購買房產時資金雄厚的炒房團一般采取全款支付的方式,家庭在購置房產時一般會選擇按揭貸款支付的方式,雖已有多次購房潮,但截至目前為止我國的房貸占總貸款比重不高,國際上多數國家的住房貸款占總貸款比例的40%-50%,而我國只占到百分之十幾。今年推動一線及部分二線城市房價上漲還有一個新的因素——場外配資,有一些新興的融資方式比如P2P及眾籌等涉足首付貸款融資,這些融資平臺為市場上的購房者提供了多種首付融資手段,雖然降低了購房投資者的投資成本,但無疑也為金融市場的不穩定埋下了伏筆,因此這一現象值得地產從業者及地產上游的行業高度關注,以避免被當前繁榮的假象蒙蔽而盲目生產,造成產品積壓。

二、中國分省市經濟狀況

如果說到反映經濟狀況的數據,目前來說最客觀的仍是GDP,從我國各省市的體量來看,31個省市自治區2015年GDP簡單加總之后的金額為72.5萬億元左右,而國家統計局給出的2015年全國GDP數據為67.7萬億,各省加總高于國家統計局的數據4.8萬億元。分省來看,廣東、江蘇、山東、浙江和河南GDP總量排名前五,簡單加總之后為28.6萬億左右,占全國比重近40%。從增速對比看,2015年全國31個省市中有26個省市GDP增速高于全國增速,整體上中西部地區快于東部,其中重慶、西藏、貴州增速排名前3,增速均超過10.7%。但從增速比上看卻顯示出增長乏力的態勢,全國31個省市自治區僅有7個省份的增速略高于2014年,以壟斷國企為代表的東三省、河北和資源大省山西等增速遭遇斷崖式下滑,遼寧、山西和黑龍江三省增速僅有3%、3.1%和5.7%,增速較2014年下降了2-3%。在本月剛剛召開了的“兩會”上,總理在政府工作報告將2016年的GDP增速計劃維持在6.5%-7%區間。

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表1 2015、2016年各省GDP增長目標及實際GDP增速對比

數據來源:中國砂石骨料網

從各省市的經濟增速我們不難看出,以資源型和重工業等高污染、高能耗為代表的山西與東三省等地的經濟增長相對滯后,特別是在十三五開局之年的2016年,國家將改革的重心放在化解過剩產能和清理“僵尸企業”上,而以上地區則正是過剩產能及“僵尸企業”最為集中的地方,因此預計這些地區今年最主要的工作將是去產能;而與之相對應的則是我國西南的幾個省份,云貴兩省以及重慶、貴州等地區的經濟增長勢頭仍十分強勁,西南地區許多省份的GDP年增速仍能達到10%左右,西南地區憑借基礎設施的持續改善進而發展旅游業或高端產業的優勢逐漸顯現。比如貴安新區的大數據產業,云南省的風情特色旅游以及川黔等地的農村鄉村旅游逐漸升溫,為當地經濟發展提供持續的增長動力。

三、中國分省市固定資產投資情況

固定資產投資一直是反映投資情況的最重要的指標,在2015年,我國的固定資產投資較之14年有較大幅度的下降,從投資規模來看,山東、江蘇、河南、廣東、河北排名全國前五,投資量均在2.9萬億以上,總和占全國的35%;遼寧和內蒙古兩地則遭遇斷崖式下跌,投資分別下跌了27.8%和22.4%。從投資增速來看,15年固定資產投資增速高于14年的省份僅有5個,而與過去三年相比,固定資產投資持續增長的僅有北京一個地區。

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表2 2014、2015年各省固定資產投資增速和對比

數據來源:中國砂石骨料網

從以上數據中不難看出,我國對單純依靠投資來拉動經濟增長的舊模式已逐漸產生“抗藥性”,雖然政府已經意識到依靠投資這一單一的增長模式不具有可持續性,也已經在對經濟增長的結構進行調整,但為了不使我國經濟在轉型過程中硬著陸,目前仍然無法擺脫依靠固定資產投資拉動經濟的藥方。

從投資占GDP比重上,有16個省市占比超過90%。除西藏外,投資占比最高的省份分別為青海、甘肅、寧夏、新疆、陜西,均來自中西部地區,此外,安徽、山西、貴州、江西、等占比也超過100%,對于這些地區來說,投資仍是驅動經濟增長的最主要動力;而從反面來看,北京、上海、廣東三省市的投資占GDP比重最低,分別僅占34.79%、25.46%和41.24%,由此觀之,經濟越發達的地區,投資占GDP比重往往越低。因此,隨著經濟的發展,未來各地的固定投資金額還會持續下降。而從今年各地兩會的政府工作報告來看,2016年的發展思路仍是通過固定資產投資來拉動經濟,預計今年多地的固定資產投資還會與GDP總量大致相當,地方今年仍將推出了一系列的基礎建設項目以保增長。

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圖1 2015年各省固定資產投資規模及占GDP比重(單位:萬億)

數據來源:中國砂石骨料網

需要注意的是,從2015年開始,我國部分大體量的基礎投資開始轉向以PPP的方式來進行,來減少國家和地方的財政壓力,但由于部分基礎建設項目的盈利模式不明,許多項目可能會由于投資方式的變動而推進緩慢,因此,對于地方的執政者來說,如何在新的形勢下完成年初定下的投資增速,是當前地方政府面臨的最大難題。在保增長的壓力下,今年各地政府有可能還會祭出維持財政收入的不二法門——房地產。

四 中國分省市房地產投資情況

2015年經濟最大的下行壓力來自投資,投資最大下行壓力來自房地產。從2014年上半年起,中國房地產市場告別高增長時代,進入長周期下滑階段,呈現出總量放緩、結構分化等特征。2015年房地產投資斷崖下跌,從年初10.5%降至年末的1.3%,單月增速跌至-5%。從各省房地產投資增速看,地區差異分化顯著。

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圖2 2015年各省房地產開發投資和占GDP比重(單位:萬億)

(1)2015年房地產投資仍然保持高速增長的有海南、江西、北京、廣東、河南和天津;而同比下跌的省份已經由14年的5個擴大到11個,其中,遼寧、黑龍江、內蒙跌幅在20%以上,吉林省跌幅也達到10.3%,以上四省均是繼2014年后連續第二年斷崖式下跌的地區。

(2)與2014年相比,有11個省市增速下滑幅度超過了15個百分點,其中福建、新疆、云南、寧夏、湖南降幅甚至超過了20個百分點。從房地產投資/GDP之比看,海南、重慶、寧夏、貴州、安徽的房地產開發投資/GDP比重均在20%以上,排名居前,從地域上來看主要集中在中部地區,而占比最高的海南甚至達到了達到46%,標志著海南的經濟增長高度依賴于房地產。

(3)我國房地產市場在2015年急轉直下,14年我國房地產投資增速下降的地區還只有東三省和內蒙古,但到2015年同比下降的省份已經擴大到11個,特別值得警惕的是,在我國東部沿海最富庶的三個省份,江蘇、浙江、福建的房地產投資增速均首次轉負,在除西藏外的三十個省市自治區中,增速較2014年下降的有25個,持平的有兩個,增速上漲的僅有江西和甘肅。

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表3 2014、2015年各省房地產投資增長及對比

數據來源:中國砂石骨料網

我國的房地產投資在2015年出現了較大幅度的下降,勢必會影響到各地的砂石需求量,各地的房地產市場分化也會愈加明顯,以下僅從房地產投資變動情況來分析各地未來市場的房地產走勢,以期使砂石企業了解當前房地產市場的真實現狀。

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表4 按照房地產投資增速將31個省市分為5檔

為方便分析,筆者根據2015年各省按照房地產投資增幅分為五檔,從2015年的投資增速來看,同比下跌的省份有11個,其中第五檔中,東三省和內蒙古是連續兩年下將,由于以上地區的人口流失未有好轉的跡象,因此筆者預計這些地區2016年的房地產投資增速仍將繼續下滑,建議明年企業謹慎考慮在東三省和內蒙古布局新的砂石生產線的問題。

在第四檔中的省份,2015年的增速雖然均為負值,但省份之前差異較大,比如,江蘇、浙江、福建三省的固定資產投資雖在2015年出現負增長,但均屬首次,且降幅較小,雖與2014年基數較高不無關系,但2015年房地產市場走弱的主要原因仍是由于多年的過量供給造成了供過于求的惡果。隨著去年下半年以來利率和稅收的雙重刺激政策,加之江浙閩地區又有人口的持續注入,這些富庶地區的房地產市場率先升溫,在庫存逐漸下降的情況下,三地房地產施工面積有望較去年大幅增加,預計江浙閩三省的地產建設對砂石骨料的需求量將有較大幅度的增加。而新疆、寧夏、云南三地房地產投資由2014年接近20%的高增長轉負,可見對于邊疆及內地欠發達地區來說,持續大規模的地產建設是不可持續的,地產紅利已接近尾聲,將進入長期的去庫存通道,因此建議在以上地區經營的砂石企業可適當關注當地的高鐵、高速公路等大型工程項目,為消化企業庫存提供多種選擇。

第二、三檔的省市房地產市場整體來看較為健康,投資增速均優于全國平均水平,而房地產開發投資占GDP比重也都在10%-20%之間。對于西南地區的川渝黔三地來說,自2014年以來,這些地區房地產市場持續低迷,去庫存壓力加大導致新開工不足,施工面積增速持續回落。2015年川渝黔地區的新開工面積增速持續為負,且降幅持續擴大至12.42%,導致房屋施工面積增速下滑7.11個百分點。展望2016年房地產投資方面,在區域去化壓力加大、房地產銷售持續低迷背景下,在以“去庫存”為主的政策基調下,新開工面積增速或仍將維持低迷,預計將下滑8個百分點,結合2014、2015年累計新開工的情況,川渝黔將繼續延續前期下滑的態勢,但降幅有所收窄。雖然西南地區在2015年獲批的建設項目眾多,但由于目前出現的建設資金不到位等問題,許多項目開工困難,因此建議以上地區的砂石企業在2016年仍應以控制產能為主,避免盲目生產引起地區間砂石價格的惡性競爭。

湖北、安徽兩省人口基數龐大,且兩省省會城市均有大量本省年輕人口聚集,加之兩省鐵路及水運的地理優勢明顯,雖然去年兩省的房地產投資有所放緩,但筆者預計,隨著兩省人口持續向省會聚集以及交通基礎設施的逐漸完善房地產市場特別是兩地省會城市的房地產市場有望快速回暖。但由于兩省砂石資源豐富,供給企業眾多,再加上還有部分企業意欲在長江沿線建設大型砂石骨料線,雖然兩地對骨料需求有望回升,但由于供給過多,因此兩地砂石價格大幅上升的可能性較小。

對于第三檔中的河北、山西和陜西三地來說,2016年的日子可能仍不會好過,雖然三地的房地產投資增速尚未轉負,但較2014年已有較大幅度的下降。而隨著大宗商品特別是煤炭及鋼鐵的價格持續走弱,這些因素使經濟收入以煤炭為主的山西、陜西和以鋼鐵為支柱產業的河北經濟增長愈發困難,加之國家已將鋼鐵和煤炭作為去產能的首要目標,今年將首先從鋼鐵及煤炭類僵尸企業來化解過剩產能,這對于經濟增長原本就非常困難的這些地區來說可謂是雪上加霜。預計受經濟不景氣及資源型企業裁員等因素影響,河北、山西和山西的房地產市場在2016年仍難有起色,房地產投資可能會繼續下降,建議在以上地區有砂石骨料生產線布局的企業嚴格控制產能,提高產品質量,爭取獲得區域內盡量多的訂單。

廣西、甘肅、青海三省均位于我國的中西部地區,這些地區經濟條件及基礎設施都還較為落后,人均收入與東南沿海相比還有較大差距,部分地區貧困現象仍較為突出。但隨著“十三五”我國打響扶貧殲滅戰,以上貧困人口較為集中的地區將得到更多的資金和政策支持,預計2016年三地的房地產市場有望繼續保持平穩的態勢。

根據統計,河南和江西兩省的房地產投資近年來一直保持較高的增長水平,近五年來一直有15-25%左右的增速,這與兩省龐大的人口基數有莫大的聯系,在城鎮化過程中,兩省龐大的農民工群體有較大的購房需求,而兩省也為農民工購房推出了一系列的政策措施,目前政府工作報告中已明確提出將三四線城市作為去庫存的主戰場。而有專家也表示,推動農民工就地城鎮化,在戶籍所在地置業、就業,是三四線城市去庫存較為可行的措施,因此2016年兩省有望再出臺促進農民工進城購房的政策措施,筆者預計2016年兩省的房地產投資仍可以保持兩位數增長,相關企業可在江西、河南地區適當布局優質骨料線。

談到北上廣的房價,多數人表示已經高到無法企及,且漲勢仍未有減緩的趨勢。以深圳、上海和北京為例,在過去十年間,三城市房價分別上漲508.5%、384.6%和380%,而人均可支配收入則僅增加了89.4%、147.4%和161.7%,粗略比較之下,這三個城市同期房價增長的速度是居民人均可支配收入增速的5.6倍、2.6倍和2.3倍之多。今年以來,以深圳為代表的一線城市重新開啟瘋漲模式,甚至借錢炒房、眾籌炒房等都出現在一線城市中,進一步助推了以上城市的房價上漲。但從目前來看,國家已經意識到這些非理性炒房的行為將給市場帶來較大的負面影響,監管部門也已介入一線城市排查房價波動情況,炒作的熱錢隨即開始迅速撤出一線樓市。而隨著城市建設的持續完善,一線城市的房產購置需求將逐漸由增量房轉向存量房,比如2015年北京市的二手房交易量已超過新房。因此,在政府的高壓態勢下,加上存量房將成為未來一線城市房產交易的較大一部分,預計一線城市房價過快上漲的勢頭將得到遏制。筆者建議,主要市場為北上廣的砂石企業可關注以上地區的重點工程建設項目,比如說各城市的地鐵在建及規劃項目,比如北京行政副中心建設項目以及新機場等項目。

通過對我國主要省份2015年的房地產市場情況分析來看,筆者對2016年我國的房地產市場表示謹慎樂觀的態度,建議砂石企業可關注二線城市的房地產建設項目,以及一線城市的城市基礎設施建設項目。在三四線城市周邊有砂石生產線布局的企業則因嚴格控制產量,適當參與市政道路及其他基礎工程,避免單一依靠房地產建設項目使企業陷入被動的窘境。



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